At finde en lejebolig kan gå stærkt, og det er netop derfor, det går galt for nogle. Presset til at handle hurtigt er den mekanisme, både urimelige vilkår og direkte svindel bygger på.
Det meste af det, du skal vide, kan læres på ti minutter — og de ti minutter kan spare dig for et beløb i femcifret størrelse.
Denne guide gennemgår, hvor du søger, hvad udlejer lovligt må kræve, og hvad du skal kontrollere, før du overfører en krone.
Hvor søger man?
Der findes flere kanaler, og de fungerer forskelligt.
Boligportaler. Private sider, der samler annoncer fra udlejere og andre portaler. Nogle er gratis, andre kræver betalt abonnement for at kunne kontakte udlejere. Udbuddet overlapper i vidt omfang mellem portalerne.
Almene boligorganisationer. Du skriver dig på venteliste og betaler et årligt gebyr. Ventetiden kan være lang, særligt i de store byer, men huslejen er ofte lavere, og lejemålet er reguleret efter almenlejeloven.
Kommunale og regionale boliganvisninger. Kommuner har i nogle tilfælde anvisningsret til en andel af de almene boliger.
Studieboliger. Kollegier og studenterboligorganisationer har egne ventelister med krav om aktiv studieaktivitet.
Sociale medier og lokale grupper. Her går det hurtigt, men her sker også størstedelen af svindelforsøgene, fordi der ingen kontrolmekanismer er.
Netværk. Stadig en af de mest effektive kanaler, og den eneste, hvor du har en form for reference på modparten.
Bruger du en portal, så vær opmærksom på, hvordan den tjener penge. Nogle lever af abonnementer fra boligsøgende, andre af annoncer fra udlejere. Flere danske portaler drives desuden fra udlandet — findboliger.dk er for eksempel ifølge sidens egne oplysninger drevet af et selskab registreret i Storbritannien. Det er ikke i sig selv et problem, men det siger noget om, hvem du har med at gøre, hvis noget går galt.
Hvad må udlejer kræve ved indflytning?
Her er de tal, du bør kende, før du får en kontrakt i hånden.
Lejeloven sætter et loft over, hvad der må opkræves. Alle beløb beregnes af huslejen eksklusive forbrug — altså uden aconto for vand, varme og el.
Økonomi
Hvad må udlejer kræve ved indflytning?
Lejeloven sætter et loft. Her er de tre poster.
| Post | Hvad det er | Maksimum |
|---|---|---|
| Depositum | Sikkerhed for udlejer. Bruges ved fraflytning til nødvendig istandsættelse. Overskydende beløb skal betales tilbage. | 3 måneders leje |
| Forudbetalt leje | Dækker huslejen i opsigelsesperioden. Du kan “bo den op” — altså slippe for at betale de sidste måneder. | 3 måneders leje |
| Løbende leje | Den almindelige husleje. Betales typisk månedsvis forud. | Typisk 1 måned |
Depositum og forudbetalt leje beregnes af huslejen eksklusive forbrug — altså uden aconto for vand, varme og el. Bemærk forskellen på de to: forudbetalt leje kan bos op i opsigelsesperioden, mens depositum først gøres op ved fraflytning.
Depositum og forudbetalt leje er ikke det samme
Det her forveksles konstant, og forskellen har betydning for din økonomi.
Depositum er udlejers sikkerhed. Det må højst svare til tre måneders husleje. Det gøres først op, når du flytter ud, og bruges til den istandsættelse, der måtte være nødvendig. Er der penge tilovers, skal de betales tilbage — og du har krav på en opgørelse over, hvad pengene er brugt på.
Forudbetalt leje må også højst svare til tre måneders husleje. Den dækker huslejen i opsigelsesperioden. Det betyder i praksis, at du kan “bo den op”: har du betalt tre måneders forudbetalt leje, og er din opsigelsesperiode tre måneder, skal du ikke betale husleje i de sidste måneder.
Lejeloven fastsætter ingen frist for, hvornår depositum skal tilbagebetales. I praksis regner man med omkring en til halvanden måned. Trækker det urimeligt ud, kan sagen indbringes for huslejenævnet.
Huslejenævnet
Alle kommuner har et huslejenævn. Det er et uafhængigt nævn, der behandler tvister mellem lejere og udlejere i private lejemål.
Nævnet kan blandt andet vurdere, om huslejen er for høj sammenlignet med tilsvarende boliger, og om depositum og forudbetalt leje er lovligt fastsat. Det koster et gebyr at indbringe en sag, og det er en reel mulighed — ikke kun en teoretisk.
Sådan tjekker du en annonce
Boligsvindel følger et genkendeligt mønster. Kriminelle opretter annoncer for boliger, de ikke ejer, ikke råder over, eller som slet ikke findes. Billeder og tekst er ofte kopieret fra en ægte annonce.
Målet er altid det samme: at få dig til at overføre depositum, forudbetalt leje eller et “reservationsbeløb”, før du har set boligen.
Sikkerhed
Advarselstegn ved boligannoncer
Svindel med lejeboliger følger næsten altid det samme mønster.
Sig fra, hvis
- Du skal betale, før du har set boligenDepositum, forudbetalt leje eller et “reservationsbeløb” inden fremvisning er det klassiske tegn.
- Udlejer er “bortrejst” og kan ikke mødesEn tilbagevendende forklaring på, hvorfor fremvisning ikke er mulig.
- Du bliver presset til at beslutte dig hurtigt“Mange andre er interesserede — overfør nu, så er den din.”
- Betalingen skal ske til en udenlandsk kontoEller via tjenester, hvor pengene ikke kan spores eller tilbageføres.
- Huslejen er markant lavere end i områdetEn pris, der virker for god, er sjældent et held.
- Depositum er påfaldende lavtTypisk kræves tre måneders leje. Et meget lavt beløb kan være lokkemad.
- Dialogen flyttes væk fra platformenPortalerne har kontrolmekanismer, som svindlere gerne vil uden om.
Gør altid dette
- Se boligen i virkelighedenTjek samtidig, at navnet stemmer på postkasse, dørtelefon og hoveddør.
- Slå ejerforholdet opAdressen kan slås op på boligejer.dk eller tinglysning.dk. Stemmer navnet ikke, så spørg den registrerede ejer.
- Få en underskrevet lejekontraktOg få den gennemgået, før du selv skriver under.
- Overfør via dansk bankSå har du dokumentation. Betal ikke kontant.
- Gem al korrespondanceAnnonce, beskeder, kvitteringer og kontrakt — det er dokumentationen, hvis der skal anmeldes.
Er du blevet snydt, kan sagen anmeldes til politiet på politi.dk. Kontakt samtidig din bank så hurtigt som muligt, hvis der er overført penge.
De vigtigste forholdsregler
Se boligen først. Politiet er utvetydige på dette punkt: betal aldrig forudbetalt leje, depositum eller husleje for en bolig, du ikke har set i virkeligheden. Tjek samtidig, at navnet stemmer på postkasse, dørtelefon og hoveddør.
Slå ejeren op. Adressen kan slås op på boligejer.dk eller tinglysning.dk, hvor du kan se, hvem der står som ejer. Stemmer navnet ikke med udlejers, så kontakt den registrerede ejer og spørg, om boligen er til leje.
Overfør via dansk bank. Så har du dokumentation. Betal ikke kontant, og vær særligt kritisk, hvis du bliver bedt om at overføre til en udenlandsk konto eller via internationale betalingstjenester.
Hold dialogen på platformen. Boligportalerne har kontrolmekanismer, der gør det lettere at afsløre falske profiler.
Lad dig ikke presse. Hastværk er svindlerens vigtigste redskab. En reel udlejer kan godt vente et døgn på et svar.
En detalje, der overrasker mange: et påfaldende lavt depositum kan også være et advarselstegn. Typisk kræves tre måneders husleje, og et beløb langt under det kan være lokkemad.
Principperne minder om dem, man bruger, når man skal vurdere, om en hjemmeside er troværdig — og de gælder i øvrigt lige så meget, når du handler brugt på markedspladser som Den Blå Avis.
Ved indflytning
Når aftalen er på plads, er der to ting, du skal gøre.
Deltag i indflytningssynet. Større udlejere er forpligtet til at afholde et syn ved indflytning og udarbejde en rapport. Er der mangler, skal de noteres.
Dokumentér selv. Gå boligen igennem og tag billeder af alt — vægge, gulve, hvidevarer, vinduer, sanitet. Notér skader skriftligt til udlejer inden for fristen i kontrakten. Det er den dokumentation, der afgør en eventuel uenighed om depositum, når du flytter ud igen.
Ved fraflytning skal boligen som udgangspunkt afleveres i samme stand som ved indflytningen. Det kaldes normalistandsættelse og dækker typisk maling, hvidtning, tapetsering og eventuel slibning af gulve. Istandsættelse må kun foretages, hvis den er nødvendig.
Budget: hvad koster det reelt at flytte?
Huslejen er ikke den eneste post. Regn med:
- Indflytningsomkostninger — depositum, forudbetalt leje og første måneds husleje kan tilsammen løbe op i syv måneders leje.
- Flytning — flyttebil eller flyttefirma, emballage.
- Indbo — møbler, hvidevarer hvis de ikke medfølger, gardiner og lamper.
- Tilslutning — internet, eventuelt el- og vandaftaler i eget navn.
- Indboforsikring — bør tegnes fra indflytningsdagen.
- Overlap — betaler du husleje to steder i en periode?
Det er værd at lægge tallene ind i et regneark, før du siger ja. Har du brug for en struktur til det, kan du starte med at lægge et realistisk budget.
Er du berettiget til boligstøtte, kan du søge om det hos Udbetaling Danmark. Det afhænger blandt andet af husstandens indkomst, boligens størrelse og huslejens niveau.
Ordforklaringer
| Ord | Betydning |
|---|---|
| Depositum | Sikkerhed for udlejer, højst tre måneders leje, gøres op ved fraflytning |
| Forudbetalt leje | Betaling forud for opsigelsesperioden, højst tre måneders leje |
| Aconto | Foreløbig betaling for forbrug, som afregnes efterfølgende |
| Normalistandsættelse | Istandsættelse, så boligen afleveres i samme stand som ved indflytning |
| Indflytningssyn | Gennemgang af boligens stand ved indflytning, med rapport |
| Huslejenævn | Kommunalt nævn, der afgør tvister mellem lejer og udlejer |
| Almen bolig | Bolig udlejet af en almen boligorganisation, tildelt via venteliste |
| Fremleje | Når en lejer videreudlejer sin bolig helt eller delvist |
| Boligstøtte | Offentligt tilskud til huslejen, søges hos Udbetaling Danmark |
Kildehenvisninger
Kilder brugt til denne artikel
Regler om depositum, forudbetalt leje og svindel er kontrolleret hos myndigheder og officielle kilder.
- Politiet — undgå svindel med ferie- og lejeboliger politi.dk
- Politiet — anmeldelse af svindel med lejebolig politi.dk
- Bolius — sådan undgår du snyd, når du skal leje en bolig bolius.dk
- Advodan — regler for depositum og forudbetalt leje advodan.dk
- Lejeloven.dk — depositum og forudbetalt husleje for lejere lejeloven.dk
- Praksis fra huslejenævnene om depositum og forudbetalt leje lovguiden.dk
- Om kontrol af ejerforhold og advarselstegn ved boligannoncer boligzonen.dk
- Findboliger.dk — boligportal for lejeboliger i Danmark findboliger.dk
Senest kontrolleret: august 2026. Lejelovgivningen ændres løbende — tjek gældende regler hos myndighederne eller dit huslejenævn.
Ofte stillede spørgsmål
Hvor meget må udlejer kræve i depositum?
Højst tre måneders husleje eksklusive forbrug. Dertil kan komme op til tre måneders forudbetalt leje samt den løbende husleje.
Hvad er forskellen på depositum og forudbetalt leje?
Forudbetalt leje dækker huslejen i opsigelsesperioden og kan “bos op”. Depositum er sikkerhed for istandsættelse og gøres først op, når du flytter ud.
Hvornår får jeg mit depositum tilbage?
Lejeloven fastsætter ingen frist, men i praksis regnes med omkring en til halvanden måned efter fraflytning. Trækker det urimeligt ud, kan sagen indbringes for huslejenævnet.
Hvordan undgår jeg boligsvindel?
Se altid boligen, før du betaler. Slå ejerforholdet op på boligejer.dk eller tinglysning.dk, overfør kun via dansk bank, og lad dig ikke presse til at beslutte dig hurtigt.
Hvad gør jeg, hvis jeg er blevet snydt?
Anmeld sagen til politiet på politi.dk og kontakt din bank hurtigst muligt. Gem annonce, korrespondance, kvitteringer og eventuel kontrakt som dokumentation.
Kan jeg klage over huslejen?
Ja. Alle kommuner har et huslejenævn, der kan vurdere, om huslejen er for høj sammenlignet med tilsvarende boliger i området.
Hvad skal jeg gøre ved indflytning?
Deltag i indflytningssynet, og dokumentér selv boligens stand med billeder. Meld skriftligt mangler til udlejer inden for kontraktens frist.